Kaavatiedon rakenne

Kaavatiedon rakenteen kuvauksessa lähtökohtana on YM:n asemakaavaoppaan (Maankäyttö- ja rakennuslaki 2000. Opas 12. Ympäristöministeriö 2000) sekä asetuksen mukainen kaavamerkintöjen jaottelu ja numerointi, joka on esitetty liitteessä 1. Painopisteenä ovat asemakaavan kaavamerkinnät, mutta soveltuvin osin kuvausta voidaan käyttää myös yleiskaava- ja maakuntakaavatasolla.

Juridisen (asema)kaavan tietosisältö on perinteisesti keskittynyt visuaalisen kuvaustavan vakiointiin väreineen, viivatyyppeineen ja viivanpaksuuksineen. Kaavan metatiedon jäsentämiselle ei toistaiseksi ole laillista kehystä, vaikka sen tietosisällön määrittelyyn ohjaa mm. INSPIRE-direktiivin käyttöönotto. Käytännössä kaavatietoa on vakioitu lähinnä KuntaGML-formaatin tietorakennetta varten, jonka lisäksi ohjelmistotalot ja kunnat ovat laatineet omia ohjelmisto- tai kuntakohtaisia tietorakenteitaan (käytännössä CAD-tasojärjestelmiä eri kaavaelementtien kuvaustavan määrittelyyn).

Makudigi-hankkeessa on tartuttu asemakaavan tietorakenteen määrittelyyn tavoitteena löytää asemakaavan elementeistä vastinkäsitteet maaperän kustannusten arviointiin tarvittaville elementeille. Käytännössä havaittiin, että kustannuslaskennan kannalta selkeintä on pyrkiä infra2015- ja talo2000-nimikkeistöjen mukaisiin käsitteisiin.

Asemakaavan määräykset kohdistuvat käytännössä alueisiin, viivoihin/rajoihin ja kohteisiin, ja sitä kautta niiden ohjausvaikutuksen kääntäminen paikkaan sidotuksi tietokannaksi on mahdollista. Koska asemakaava tietokokonaisuutena liittyy kiinteistötietoon (kiinteistötunnukset, rajat) ja rakennuksiin (pysyvä rakennustunnus), on luonnollista ajatella, että asemakaavan tietosisältö kiinnittyy rakenteellisesti näihin tietoihin. Kuvassa 1 on esitetty malli tietojen liittymisestä toisiinsa.

Kuva 1: asemakaavan tietosisällön sijoittuminen kiinteistötiedon ja rakennuksia koskevan tiedon välille. Sinisellä on esitetty kiinteistötunnuksen rakenne ja vihreällä rakennuskohtainen pysyvä rakennustunnus. Punaisella on esitetty asemakaavan tietojen jäsentyminen.

Kuvan 1 mukaisesti jokaiselle lainvoimaisen asemakaavan elementille voitaisiin antaa kiinteistönumeron ja rakennustunnuksen tapaan yksilöivä kaavatunnus, joka rakentuisi kiinteistönumeron tapaan asemakaavan kokonaisuudesta. Tähän kaavatunnukseen olisi mahdollista viitata sekä kiinteistönumeroinnissa että pysyvässä rakennustunnuksessa. Tästä lähestymistavasta nousee joitakin huomioita:

  • Asemakaava-alueen merkitys poistuu. Yksittäinen asemakaavahanke alueeseen sidottuna tilastoyksikkönä menettää merkityksensä muuten kuin historiallisena suunnitteluratkaisua perustelevana kontekstina. Kaavanlaatimisen prosessista tai kaava-asiakirjoista merkittävää säilytettävää tietoa on kaava-alueeseen ja sen vaikutusalueeseen kohdistuvat perusselvitykset (luonto-, maisema-, liikenne-kulttuuri- ym selvitykset) sekä näiden perusteella laadittu vaikutusten arviointi. Tämän tiedon sisällyttäminen osaksi ajantasa-asemakaavaa vaatii työ- ja dokumentointimenetelmien kehittämistä ja edellyttää jatkopohdintaa, jota ei ole voitu tehdä Makudigi-hankkeen puitteissa.
  • Kaavamääräykset lomittuvat alueellisesti. Jotkin asemakaavassa osoitetut osa-alueet tai alueelliset merkinnät voivat ulottua useiden korttelialueiden tai pääkäyttötarkoitusalueiden yli. Uusissa asemakaavoissa tämä voidaan useissa tapauksissa toteuttaa merkintäteknisesti siten, että alueelliset merkinnät korvataan kortteli- tai osa-aluekohtaisilla indekseillä (esimerkkinä pohjavesialueelle sijoittuvat korttelit saavat lisämerkinnän /pv). Lainvoimaisten kaavojen tulkitsemisessa tietokantamuotoon voi olla tarpeen merkitä korttelialueisiin metatietona tieto alueellisesta määräyksestä. Kaava-alueiden ja niihin kohdistuvien määräyksien hallitsemiseksi olisi hyödyllistä nähdä kukin kaavamääräys tietoisena siihen liittyvistä toisista määräyksistä kuvan 2 mukaisesti.

Kuva 2: yksittäisen kaava-alueen suhde ympäröiviin kaava-alueisiin.

  • Rakennusala toimii välittäjänä rakennustunnukseen päin. Asemakaavassa osoitettu rakennusala toimii linkkinä rakennukseen ja sen pysyvään rakennustunnukseen. Asemakaavan rakennusala voi saada lainvoiman ennen sille sijoittuvan rakennuksen lupaprosessin alkamista (ja siis pysyvän rakennustunnuksen myöntämistä), tai se voi sijoittua jo olemassa olevan rakennuksen kohdalle. Lisäksi samalla rakennusalalla voi sijaita useita rakennuksia, joilla on omat pysyvät rakennustunnuksensa.

Kaavatiedon kohdistuminen perustamisluokkiin

Maarakentamisen perustamisluokat on tunnistettu VTT:n Espoon kaupungille laatimassa selvityksessä 1984. Selvitystä on päivitetty 1997 ja se toimii perustana Espoossa virastokäytössä olevalle rakennettavuuskartalle. Yhtenäisyyden vuoksi tässä on käytetty VTT:n selvityksen mukaisia perustamisluokkia (kuva 3), jotta on voitu säilyttää yhteensopivuus Espoon olemassa olevan käytännön kanssa. Jatkotyönä olisi syytä kohdistaa asemakaavan alueet suoraan infra2015- ja talo2000-nimikkeistöjen mukaisiin rakennusosiin.

Kuva 3: kustannuslaskennassa käytetyt perustamistapatyypit Pohjarakentamisen kustannukset Espoossa -selvityksen (VTT 1997) mukaisesti.

Asetuksen mukaiset kaavamerkinnät on kohdistettu seuraavissa taulukoissa pohjarakentamisen kustannukset -selvityksessä määriteltyihin luokkiin. Kohdistamisen periaate on esitetty kuvassa 4.

Keskeisenä havaintona todettiin, että pohjarakentamisen kustannusarvioinnin kannalta korttelialueen sisäiset osa-alueet (kuten rakennusala, istutettu alueen osa, pysäköintialue jne) ja rakentamisen korkeus/kerrosmäärä ovat merkitseviä, ja korttelialueen pääkäyttötarkoitus (onko kyseessä asuin- vai liikerakennus jne) on perustamisen kannalta toissijaista. Pelkistetyimmillään tieto pääkäyttötarkoituksesta voitaisiin kustannuslaskennan lähtötietona jättää kokonaan pois.

Kuva 4: kohdistamisen periaatteet asetuksen mukaisista asemakaavamääräyksistä Espoon pohjarakentamiskustannusluokkiin (tai jatkossa infra- ja talonimikkeistöön).

Huomioita eri pääkäyttötarkoituksista

Seuraavassa on esitetty kustannuslaskennan näkökulmasta huomioita eri kaavamääräysten ja pääkäyttötarkoitusten käsittelystä.

Kadut

  • Kadut, ajotiet, kevyen liikenteen väylät, kävelylle ja pyöräilylle varatut alueen osat ja aukiot saadaan asemakaavasta luettua suljettuina alueina. Kadut tulisi piirtää kaavakartassa suljetuiksi alueiksi, jotka katkeavat esimerkiksi kadunnimen vaihtuessa.
  • Raskaan liikenteen kadut (kokoojakadut) ja kevyemmät tonttikadut ovat asemakaavamääräykseltään samanlaisia (katualue) eikä niitä siksi voida erottaa koneluettuna toisistaan. Yleiskaavassa väylät ja kokoojakadut voivat erota kaavamääräykseltään, mutta siinä taas alemmanasteisia katuja ei osoiteta lainkaan.
  • Katualueelle voi olla määritelty likimääräinen korkeusasema. Siinä tapauksessa korkeusaseman voidaan tulkita vaihtuvan kahden korkeusmerkinnän puolessavälissä. Korkeusasema tulisi ottaa huomioon täyttöä/leikkausta määriteltäessä.
  • Puurivi voidaan osoittaa laskennassa viivamerkintänä. Mikäli olemassa olevat puut on merkitty yksitellen säilytettävä puu -kohdemerkinnällä, ne voidaan liittää tietokantaan yksittäispuina.
  • Perustamisen kannalta voidaan olettaa, että koko kaavassa määrätty katualue joudutaan perustamaan, jos ei ajoratana niin katuvihreänä.
  • Jokaiselle kadulle voidaan laskennassa olettaa kunnallistekniikan ja hulevesien putkilinja, mikä kattaa tilastollisella tasolla katualueelle sijoittuvat kt- ja hulevesiverkostot.
  • Oletetaan kaikki kadut ja kt-verkostot uusina rakenteina. Jos olemassa olevaa infraa hyödynnetään, se huomioidaan laskennan ulkopuolella.

Asuinrakennusten (A) ja lomarakennusten (R) korttelialueet, kaupallisten (K) ja yleisten palvelujen (Y) korttelialueet, keskusta-alueet (C)

  • AO- ja RA-korttelialueilla perustetaan kukin (ohjeellinen) tontti kappalehintaan.
  • Yhtiömuotoisissa AP-, AK- ja RM-kortteleissa koko rakennusala oletetaan perustettavan korkeimman sallitun kerrosluvun mukaan.
  • Oletetaan että A- ja R-alueilla rakennusalan ulkopuolisia alueita ei lähtökohtaisesti perusteta.
  • Mikäli kaavassa on käytetty ohjeellisia rakennusaloja, käytetään niitä oletuksena rakennusten sijainnista.
  • AK-korttelialueilla rakennusalan ulkopuolista alueista perustetaan osa; ”50%”. Riippuu korttelialueen tehokkuudesta.
  • Pysäköintiin varatut alueen osat (p) perustetaan kokonaisuudessaan
  • Autokatoksille ja talousrakennuksille varatut alueen osat (t) perustetaan keveinä rakenteina.
  • Istutettavat alueen osat: oletetaan että perustetaan istutusalueina.
  • Leikkialueet perustetaan.
  • Reitit ja esim johdoille varatut alueen osat perustetaan käyttötarkoituksen mukaan
  • Luonnontilaisena säilytettäviä alueen osia ei perusteta.
  • Kansipihat ja maanalaiset rakenteet (ma) perustetaan koko alueelta käyttötarkoituksen mukaan.
  • Melusuojamääräys pihan suojana huomioidaan vain mikäli se on osoitettu rakennuksesta erillään.
  • rakennusoikeus ei välttämättä mahdollista koko osoitettujen rakennusalojen pinta-alan rakentamista. Laskentaa varten oletetaan kuitenkin näin tapahtuvan, koska ilman tarkempaa rakennussuunnitelmaa ei kaavoittaja voi tietää rakennuksen täsmällistä sijaintia rakennusalan puitteissa.
  • Rakennusoikeushyvitykset tulee tarkistaa kaavamääräyksestä ja lisätä korttelialueen kokonaiskerrosalaan.

Teollisuus- ja työpaikkarakentamisen (T) korttelialueet erikoistapauksena

  • T-korttelialueilla rakennuksen alle jäävä todellinen pinta-ala voi jäädä muodollisesta rakennusoikeudesta, ja rakennusalat osoitetaan tyypillisesti korttelialueiden laitoja myöten, mikä tekee todellisen perustettavan rakennusten pohja-alan arvioinnin vaikeaksi.
  • Perustettavan rakentamisen pohjapinta-alan voisi T-korttelialueilla laskea mitoitusta varten yksikerroksisena.
  • Rakentamisen ulkopuolelle jäävä muu korttelialue oletetaan päällystettäväksi varasto- (pysäköinti-) alueena, mikäli sitä ei erikseen ole osoitettu esimerkiksi istutettavaksi tai luonnontilaan jätettäväksi alueen osaksi.

Viheralueet ml suojaviheralueet

  • Puistoalueet (VP) oletetaan perustettavaksi puistona.
  • Jos VL tai EV-alueiden luonne ei viittaa muuhun, laskennassa oletetaan ettei niitä perusteta.
  • Maatalousalueita (M) alueita ei perusteta.
  • Asemakaavaan merkityt viheralueille sijoittuvat ohjeelliset tai sitovat osa-alueet (leikkialueet, kv-reitit, hulevesialtaat jne) perustetaan käyttötarkoituksen mukaan.
  • Erityisviheralueiden (EV) melunsuojausrakenteet huomioidaan erikseen mikäli ne on merkitty kaavaan.
  • Luo-alueita ja muita luonnontilaisina säilytettäviä alueita ei perusteta.

Kunnallistekniikka ja muu

  • Pumppaamot, mastot, muuntajat ym kohdemerkinnät perustetaan käyttötarkoituksen mukaan. Kunnasta riippuen nämä voidaan osoittaa myös osa-alueina.
  • Erikseen asemakaavaan meŕkityt vesijohtolinjat ym oletetaan perustettavaksi uusina rakenteina.

Liikennealueet

  • LR- ja LT-alueet perustetaan käyttötarkoituksen / tiesuunnitelman mukaan.
  • LP- ja LPA-alueet oletetaan perustettaviksi pysäköintialueina.
  • Venesatama-alueiden (LV) maalle sijoittuvat osat oletetaan täytettäväksi koko alueeltaan ja perustettavaksi.
  • Lentokenttäalueet ja muut erikoisalueet (esim leirintäalueet jne) tarkastellaan erikseen tapauskohtaisesti.

Muuta

  • Kaikkien korttelialueiden vähimmäiskoroksi merenpinnasta oletetaan 3,5 m.
  • Oletetaan että rakennussuojelun piirissä oleville alueille ei tule perustamista edellyttäviä muutoksia.
  • Rakennusten sallittua korkeutta määrittäessä käytetään pelkkää kerroslukua (ei esim määrättyä räystäskorkeutta).
  • Autopaikat oletetaan rakennettavaksi korttelissa maanvaraisena.
  • Melusuojausrakenteita ei pystytä lukemaan suoraan kaavasta.
  • Ali- tai ylikulut otetaan laskennassa huomioon asemakaavassa osoitetun pinta-alan perusteella.

 

 

 

Sitowise